Loi climat et logement : Quelles obligations pour les propriétaires ?

Pour lutter contre le réchauffement climatique et le gaspillage des ressources énergétiques, le gouvernement a mis en place un certain nombre de mesures, dont celles destinées aux logements mis en location ou en vente. Afin d’ améliorer la performance énergétique d’un appartement ou d’une maison, l’isolation thermique est la solution efficace la plus simple à mettre en place. Elle permet ainsi aux propriétaires de biens immobiliers de ne pas être pénalisés après un diagnostic énergétique et de bénéficier d’aides financières, selon certains travaux réalisés.[toc]

Quels sont les impacts de la loi climat sur les logements ?

Un des enjeux de la loi climat et résilience adoptée le 22 Août 2021 pour lutter contre le changement climatique et la surconsommation d’énergie primaire passe par la rénovation énergétique des logements existants du parc immobilier.

En effet, les déperditions thermiques d’un logement augmentent les factures énergétiques et favorisent les émissions de Co2, responsables du dérèglement climatique.

Par conséquent, les deux principaux objectifs du gouvernement français consistent à réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie liées aux bâtiments, représentant respectivement 25 % et 45 % de la consommation du pays.

Dans ce contexte d’urgence climatique, les logements énergivores doivent subir des pénalités, pour inciter les propriétaires à entamer des travaux d’amélioration énergétique. Le but est que le logement puisse atteindre les performances exigées par la loi climat.

Afin de vérifier la mise en conformité énergétique des logements, les propriétaires doivent faire établir des bilans, pour obtenir un score énergétique satisfaisant. Ainsi, en cas de mauvaise performance, les logements seront progressivement interdits à la location. Mais ils seront aussi plus difficiles à revendre. Par ailleurs, des aides financières doivent servir à financer les travaux de rénovation, notamment en cas d’isolation thermique de l’habitat.

Objectifs et mesures de la loi climat et logement
Objectifs à atteindre	Mesures mises en œuvre
Accélérer la rénovation des logements énergivores	Gel des loyers des logements les plus énergivores
Éradiquer les passoires énergétiques	Interdiction de louer les passoires thermiques
Réduire l’émission de gaz à effet de serre de 40 % d’ici 2030	Seuils minimaux de performances énergétiques à atteindre
Atteindre la neutralité carbone d’ici 2050	Diagnostics obligatoires
Permettre aux ménages de vivre dans un logement décent	Encouragement à utiliser des sources d’énergies renouvelables
Faire baisser la consommation d’énergie	Accompagnement à la mise en place de travaux de rénovation énergétique
Réduire les coûts des factures énergétiques	Aides financières et Incitations fiscales

Calendrier des étapes obligatoires de la loi climat pour les logements

En vue d’améliorer l’efficacité énergétique des logements en location ou en vente, des dates butoirs indiquent le niveau énergétique à atteindre progressivement, de 2022 à2034.

Aussi, les propriétaires qui n’apportent pas d’améliorations nécessaires pour rendre leurs logements compatibles aux performances énergétiques requises sont pénalisés depuis 2022. D’abord le gel des loyers pour les logements les plus énergivores dès Aout 2022. Ensuite, la location interdite en dessous de la classe E dès 2025, pour atteindre la classe D en 2034.

C’est pourquoi, c’est le moment de réaliser des travaux d’isolation thermique, pour anticiper sur les prochaines échéances.

Dates clés pour les logements en location non conformes à la loi climat

Ces échéances de mise en conformité concernent les logements vides ou meublés constituant la résidence principale du locataire. Ainsi, la loi climat et logement ne concerne pas encore les  locations saisonnières. Cependant, elles risquent de subir le même sort dans un proche avenir.

En métropole :

• 25 Aout 2022 : Gel des loyers pour les logements classés F et G considérés comme des passoires thermiques
• Au ^1er Janvier 2023, interdiction de louer un logement dont la consommation énergétique annuelle est supérieure à 450 KWH/m2 (correspondant à une partie des classes G)
• Dès le 1^er Janvier 2025 : L’interdiction de louer concernera tous les logements classés G
• 1^er Janvier 2028 : L’interdiction de louer concernera tous les logements classés F et G
• 1^er Janvier 2034 : l’interdiction de mettre un bien en location est étendue à tous les logements classés E, F et G

Dans les départements d’outre-mer, Guyane, Guadeloupe, Martinique, Mayotte, La Réunion :

• 1^er Juillet 2024 : Gel des loyers pour les logements classés F et G
• 1^er Janvier 2028 : Interdiction de louer un logement classé G
• 1^er Janvier 2031 : Interdiction de louer un logement classé F ou G

Dates clés pour les logements en vente non conformes à la loi climat

L’audit énergétique devient obligatoire en complément d’un DPE non conforme pour les logements en vente non soumis au régime de la copropriété. Il concerne donc uniquement les  maisons individuelles et les monopropriétés.

En métropole :

• Au 1^er Avril 2023 : L’audit énergétique devient obligatoire pour un logement classé F ou G
• 1^er Janvier 2025 : Audit énergétique obligatoire pour vendre un logement classé E, F ou G
• 1^er Janvier 2034 : Audit énergétique obligatoire pour vendre un logement classé D, E, F ou G

Dans les départements d’outre-mer, Guyane, Guadeloupe, Martinique, Mayotte, La Réunion :

• 1^er Juillet 2024 : L’audit énergétique devient obligatoire pour vendre un logement classé F ou G
• 1^er Janvier 2028 : Audit énergétique obligatoire pour vendre un logement classé E, F ou G
• 1^er Janvier 2034 : Audit énergétique obligatoire pour vendre un logement classé D, E, F ou G

Sanctions pour les propriétaires bailleurs dont les logements ne sont pas conformes à la loi climat

Outre les gels des loyers et des interdictions de louer, apparaissent des exigences supplémentaires dans la rédaction des annonces et du bail de location. Les propriétaires bailleurs peuvent également encourir des pénalités financières. Ils devront aussi procéder à des baisses de loyer, en cas d’absence de travaux ou de performance énergétique minimale non respectée.

Pas d’augmentation ni d’indexation de loyer

En 2023, la performance énergétique d’un logement devient donc un critère de décence obligatoire, pour faire l’objet d’une relocation. Mais cela ne concerne pas les baux signés avant le 1^er Janvier 2023.

A partir du 24 Août 2022, les logements classé F ou G ne pourront pas donner lieu à une augmentation de loyer avec renouvellement de bail. Les propriétaires  ne pourront donc pas établir un nouveau contrat de location. Ils ne pourront pas non plus exiger une révision de loyer à la date anniversaire du bail, en cas de tacite reconduction.

Obligation d’effectuer des travaux de conformité énergétique

Ainsi, à compter de 2025, les locataires peuvent saisir la justice si le propriétaire n’a pas fait les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Le juge pourra alors obliger le bailleur à réaliser des travaux, à diminuer le montant du loyer, ou à payer des dommages et intérêts au locataire. Toutefois, à la fin des travaux, le propriétaire peut demander une contrepartie financière au locataire sous forme de règlement mensuel.

Néanmoins, dans certaines situations, les travaux ne sont pas obligatoires, si le niveau minimal de performance n’est pas atteint. C’est le cas si le montant des travaux s’avère disproportionné par rapport à la valeur du logement. Cela se confirme également si les travaux effectués ne sont pas compatibles avec les contraintes de l’architecture du bâtiment.

Mentions obligatoires sur l’annonce locative

• A partir du 1^er Juillet 2021 : L’annonce doit faire mention de la classe énergétique et de la classe climatique. Le particulier qui enfreint cette obligation risque une amende pouvant aller jusqu’à 3000 euros.

Mentions obligatoires sur l’annonce et sur le contrat de location

• A partir du 1^er janvier 2022 :

-Montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles indiquées dans le DPE + année de référence correspondant aux prix de l’énergie utilisés pour réaliser l’estimation.

-Mention pour les logements classés F ou G, précisant que le niveau de performance énergétique minimal en 2028 ne devra pas dépasser la classe E.

• Au 1^er Janvier 2028 : La mention « logement à consommation énergétique excessive » doit apparaître sur l’annonce immobilière, pour les logements les plus énergivores.

Inconvénients pour les logements en vente non conformes à la loi climat

Le fait de ne pas entreprendre des travaux d’amélioration énergétique suite à un adit énergétique n’entraine pas d’interdiction de vendre. Toutefois, un score énergétique négatif est susceptible de bloquer une vente ou d’en faire baisser le prix, selon l’importance des travaux à effectuer.

En conséquence d’un mauvais bilan énergétique, un logement perdra sa plus-value et se vendra plus difficilement. En effet, les futurs acquéreurs prendront en compte la classe énergétique pour calculer leurs factures à moyen terme. En outre, ils devront prévoir un budget pour la réalisation de travaux, avant de pouvoir louer leur bien.

D’autre part, les vendeurs devront remettre un carnet d’information à l’acquéreur, à partir du 1^er janvier 2023, lors de la rénovation du logement avec travaux de performance énergétique. Il devra mentionner les dates et descriptions des travaux réalisés.

Les diagnostics énergétiques obligatoires dans le cadre de la loi climat

Parmi les mesures de la loi climat, la mise en place du système de certification énergétique permet de connaitre la performance énergétique d’un logement. Pour obéir aux exigences de la loi climat, deux bilans sont essentiels à faire réaliser, lorsque l’on souhaite vendre ou louer un bien immobilier. Ils ont pour but de déterminer les performances énergétiques du logement inspecté et de fournir des recommandations pour les améliorer.

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique

Depuis 2006, avant de pouvoir louer ou vendre un bien immobilier, le DPE est obligatoire. Il sert à renseigner les futurs locataires ou propriétaires sur les performances énergétiques du logement.

Depuis le 1^er Juillet 2021, le DPE nouvelle formule doit comporter des informations précises concernant les caractéristiques de l’habitation. Il doit également mentionner la consommation d’énergie annuelle, la quantité de gaz à effet de serre, ou les conditions d’aération et de ventilation. D’autre part, il indique des recommandations visant à améliorer les performances énergétiques. Il peut s’agir de lieux à isoler pour lutter contre les déperditions thermiques, des coûts des travaux et leur efficacité.

A la suite du bilan, facturé entre 150 et 300 euros en moyenne, le logement est classé selon son étiquette énergétique. Il obtient alors un score compris entre A à G. Cette qualification correspond à la quantité de consommation énergétique annuelle et d’émission de Co2 au m2/an. La classe énergétique du logement doit apparaitre dans les annonces immobilières et les contrats de location ou de vente.

En principe, le document est valable pendant 10 ans, sauf s’il a été établi avant le 1^er Juillet 2021.

Néanmoins, il vaut mieux faire réaliser un nouveau diagnostic si le précédent est antérieur au 1^er Juillet 2021. En effet, il faut vérifier que la classe énergétique n’a pas changé. Car, paradoxalement, le nouveau DPE peut indiquer une meilleure classe énergétique ou au contraire, être moins favorable. C’est également l’occasion d’anticiper sur les prochaines échéances, si le logement est déjà loué. Qui plus est, la banque peut refuser un prêt pour un logement de classe F ou G et exiger la réalisation de travaux d’amélioration.

Attention : Un bilan DPE valide doit être effectué par un professionnel accrédité par l’organisme COFRAC.

Performances énergétiques et climatiques des logements classés au DPE

Le nouveau DPE mis en place le 1^er Juillet 2021 remplace l’ancienne version qui comprenait 2 étiquettes énergétiques. A présent, une seule étiquette suffit à déterminer la classe énergétique d’un logement. Désormais, elle tient compte des quantités annuelles de consommation d’énergie et de gaz à effet de serre.

• Classe A : < 70 kWh/m2.an et < 6 kg CO2/m2.an: Logements neufs principalement
• Classe B : 70 à 110 kWh/m2.an et 6 à 11 kg CO2/m2.an : Logements à basse consommation énergétique
• Classe C : 110 à 180 kWh/m2.an et 11 à 30 kg CO2/m2.an: Logements standard avec chauffage au gaz
• Classe D : 180 à 250 kWh/m2.an et 30 à 50 kg CO2/m2.an: Logements standard avec chauffage à l’électricité
• Classe E : 250 à 330 kWh/m2.an et 50 à 70 kg CO2/m2.an: Logements anciens date de construction entre 1948 et 1975
• Classe F : 330 à 420 kWh/m2.an et 70 à 100 kg CO2/m2.an : Logements anciens très énergivores
• Classe G > 420 kWh/m2.an et < 100 kg CO2/m2.an: Logements anciens très énergivores

Par ailleurs, il est très rare qu’un appartement ou une maison obtienne un score de A. Au 1^er Janvier 2022, la moyenne des logements examinés correspondait majoritairement à la classe D. Par ailleurs, on recensait 17 % de logements classés F et G soit 5,2 millions de logements.

L’audit de performance énergétique obligatoire

Son obligation initialement prévue au 1^er Septembre 2022, a été reportée au 1^er Avril 2023, pour les logements énergivores de type maison individuelle et monopropriété, destinés à la vente.

Ce diagnostic plus poussé que le bilan DPE, coûte en moyenne 500 euros. Sa réalisation peut être financée par l’aide MaPrimeRénov’. Il propose plusieurs scénarios pour gagner des classes énergétiques en une ou eux étapes, le scénario le moins onéreux visant la classe E.

L’intérêt de l’audit pour le propriétaire est de pouvoir réaliser des travaux pour augmenter la valeur du bien immobilier. Le document comporte une estimation des coûts énergétiques, l’impact des travaux sur les factures énergétiques, et l’attribution d’aides financières potentielles.

Par ailleurs, le document valable 5 ans devra être transmis à l’acheteur à la première visite et annexée à la promesse de vente. L’objectif de cet audit est de renseigner le futur acquéreur sur les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement et leur coût. De ce fait, il pourra négocier à la baisse le prix d’achat d’un logement très énergivore.

Sans présentation de l’audit obligatoire, le vendeur risque des poursuites pénales, allant jusqu’à 2 ans de prison. Il pourra même encourir une amende pouvant atteindre 300 000 euros.

Améliorer la performance énergétique de son logement grâce à l’isolation thermique

La première solution la plus efficace pour améliorer rapidement la performance énergétique dans un appartement ou une maison, est de réaliser des travaux d’isolation thermique

L’isolation thermique d’un logement comporte de nombreux avantages pour répondre aux objectifs de la loi climat. En effet, elle permet de réduire la consommation d’énergie et d’émissions de CO2.

D’autre part, elle améliore le confort thermique dans un logement, en limitant les déperditions de chaleur l’hiver et de fraicheur l’été. Enfin, elle permet de réduire les factures de chauffage et d’électricité.

Afin de réduire les dépenses énergétiques, les solutions consistent à isoler les endroits les plus sensibles aux déperditions thermiques :

• Les combles, responsables de 25 à 30 % de déperdition thermique
• Les murs, et infiltrations d’air responsables de 20 à 25 % de déperdition thermique
• Les parois vitrées, responsables de 10 à 15 % de déperdition thermique
• Les planchers bas, responsables de 7 à 10 % de déperdition thermique
• Les ponts thermiques, responsables de 5 à 10 % de déperdition thermique

Par exemple, vous pouvez remplacer les vitrages et les menuiseries pour passer rapidement de la classe F à la classe E. Un autre moyen est d’isoler les combles ou planchers pour passer de la classe E à la classe D.

Il suffit de vous reporter à la mention « travaux essentiels » du DPE, pour repérer le scénario le moins coûteux à mettre en œuvre. Cette solution vous évitera d’engager une rénovation globale, si un seul lieu peut vous faire atteindre l’efficacité thermique requise.

Cependant, afin de savoir quels lieux isoler en priorité, il est préférable de consulter un spécialiste de l’isolation. Lui seul saura détecter précisément les endroits énergivores. Il pourra également vous orienter vers les meilleures solutions à mettre en place pour la mise en conformité énergétique de votre logement.

Quelles aides prévoit la loi climat pour financer l’isolation thermique d’un logement ?

Pour lutter contre les passoires thermiques et encourager les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration énergétiques, la loi climat prévoit plusieurs aides financières.

En effet, les travaux d’isolation thermique en rénovation sont encadrés par des dispositifs d’aides et d’accompagnement, notamment par FranceRénov. Ainsi, ils ont pour vocation d’accompagner les ménages à la transition écologique et à la mise en place de travaux de rénovation énergétique dans leurs logements.

Travaux d’isolation financés par les aides de l’état et des collectivités locales :

• MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ pour les ménages aux revenus les plus modestes
• Les aides privées CEE : certificats d’économies d’énergie
• La TVA à 5,5 % par les entreprises
• Le prêt à taux zéro par les banques

Cependant, ces subventions s’accordent sous conditions que les produits isolants soient conformes à des seuils de performances. Elles sont également limitées à certains travaux d’isolation. Ainsi, MaPrimeRénov’ exclut de son dispositif les travaux d’isolation des combles et des planchers.

De plus, pour bénéficier des aides, le professionnel en charge de réaliser les travaux devra être reconnu garant de l’environnement, soit agréé RGE. En revanche, c’est l’entreprise de travaux qui déduit la TVA à 5,5% de sa facture.